【賃貸】退去時クロスの張替について。故意過失・経年変化・通常損耗の違い

こんにちは。はや太郎です。

壁や天井のクロスの張替についてのお話です。

本記事ではクロスについてのガイドライン上での基本的な考え方についてと、貸主と借主どちらが張替費用を負担することになるのかの汚れの違いについて話をしていきます。

1.クロスの基本的な考え方
2.よくある損耗と負担について
- 2-1.貸主負担となる損耗
- 2-2.借主負担となる損耗
3.特約
4.あとがき

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1.クロスの基本的な考え方

1-1.価値

クロスの耐用年数は6年といわれています。つまり6年たったらクロスの価値はほぼなくなるという事。（正確には残存価値1円）

1-2.工事の最低単位

最低㎡単位となります。

例えばクロスに傷をつけてしまった事で張替えが必要になった場合、傷付いた箇所だけ張り替えればいいのかといったらそうでもありません。

最低限可能な施工単位（毀損させた箇所を含む一面分の張替えまではやむをえない場合がある）で修理するのが妥当と考えられます。

当然軽度な傷や汚れの場合は補修や清掃だけで大丈夫ですし、退去時に毎回クロスの張替えを行うわけではありません。

2.よくある損耗と負担について

生活の仕方にもよりますがクロスはどうしても汚れます。例えば手垢。照明のスイッチ付近や玄関（靴を履くときに手をつく）とかは自然と手垢が付きやすいです。

では手垢で汚れたクロスの原状回復費用はだれが負担するのでしょう？画鋲の穴は？家具をぶつけた跡は？

という事でよくある事例をまとめました。

基本的な考え方としては故意・過失や善管注意義務違反、通常損耗を超えると判断されるもの＝借主負担です。

下記で借主負担だとしても、基本的にはクロスの残存価値は考慮されるべきです。借主負担となるからといって費用満額とはならないのでご安心ください。

2-1.貸主負担となる損耗

手垢
ポスターや絵画の跡
画鋲の跡
家具を置いた跡（日焼け）
冷蔵庫・テレビなどの裏の黒ずみ

■各項目ごとの解説

1.通常損耗の範囲ですね。軽度であれば洗浄ですみます。

2.通常損耗の範囲です。

壁にポスター等を貼ることによって生じるクロス等の変色は、主に日照などの自然現象によるもので、通常の生活による損耗の範囲であると考えられる。

出典：住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について - 国土交通省

3.通常損耗の範囲です。

●壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）
（考え方）ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活において行われる範疇のものであり、そのために使用した画鋲、ピン等の穴は、通常の損耗と考えられる。

出典：住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について - 国土交通省

上記のように軽度な場合は貸主負担ですが、釘やネジによる穴の場合は借主負担となります。

4.日照などの自然現象によるものに該当します。これが「ダメ！借主負担！」となってしまうと「家具置くな」ってことになりますからね(笑)

5.いわゆる電機ヤケとよばれるものです。こちらも家具と同様で一般生活上必要なものを置いているだけなので、通常損耗の範囲となります。

2-2.借主負担となる損耗

家具をぶつけた傷
落書き
台所の油汚れ
タバコのヤニ汚れやにおい
ペットによる傷・におい
カビの場合

■各項目ごとの解説

1.引っ越し時は大きな家具の移動もあるので特に注意が必要です。

実際に引っ越し業者が壁に荷物をぶつけてしまい問題になったことも。この場合は最終的に引っ越し業者が費用を負担する事に・・・

2.故意による毀損と判断されます。当然ですね。

3.通常損耗と思いきや借主の負担。

（考え方）●使用後の手入れが悪くススや油が付着している場合は、通常の使用による損耗を超えるものと判断されることが多いと考えられる。

出典：住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について - 国土交通省

料理するのは通常の使用だけどそのまま掃除しないでおくのは違うよね。という事ですね。

4.程度にもよりますが、多くは借主負担です。

ヤニで変色したり臭いが付着している場合は、通常の使用による汚損を超えるものと判断される場が多いと考えられる。

出典：住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について - 国土交通省

またタバコの場合、クロス以外にも匂いや汚れが染み付いてしまうケースが多いので、6年以上住んでいるから安心～♪なんて思ってたら別な所で請求されるケースも・・・

5.ペット可の物件だろうが借主の負担。

（考え方）特に、共同住宅におけるペット飼育は未だ一般的ではなく、ペットの躾や尿の後始末などの問題でもあることから、ペットにより柱、クロス等にキズが付いたり臭いが付着している場合は賃借人負担と判断される場合が多いと考えられる。なお、賃貸物件でのペットの飼育が禁じられている場合は、用法違反にあたるものと考えられる。

出典：住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について - 国土交通省

6.カビの原因次第ですね。

善管注意義務違反に当たれば借主負担になるでしょう。