こんにちは、はや太郎です。
本日も原状回復に関する記事です。
今回の記事はパート１で概要を説明した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の続きになります。
パート１をまだ読んでいない方は下記より参照ください。
パート１はガイドラインができた理由を中心に話をしましたので、本パートではガイドラインの位置付け等を説明していきます。
一部パート１と重複する内容があるかと思いますがご了承ください。
ガイドラインの位置付け
賃貸住宅の貸し借りを行う上で特にトラブルが多いのが退去時の原状回復工事の負担についてです。
こうした退去時多発するトラブルの未然防止のために賃貸住宅の標準的な契約書の考え方や、過去の裁判例、取引の実務等を考慮し、原状回復の費用負担のあり方について妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして取りまとめました。
オーナーさんも入居者さんも互いに、ガイドラインで言うところの一般的な基準というものを知らないのがそもそものトラブルの原因です。
お互い無茶なこといってトラブルになるんですね。
あまりにも理不尽な費用を入居者に負担させようとするオーナーさん。
使い方が悪かったのは明確なのに一切非を認めない入居者さん。
そんな人達に挟まれるはや太郎（´・ω・｀）
ちなみに無茶なオーナーさんと無茶な入居者さんのどっちが多いかというと「無茶なオーナーさん（不動産屋さん）」ですね。
そりゃ退去した時に勢いのある不動産屋に「あなたがわるいよね」と高圧的に詰められたら全く知識がない入居者さんからすると「あ、自分が悪いのかな・・・」と思ってしまいますよね。相手はプロだし。
こういった事案が多いことも、このガイドラインが出来た理由の一つです。
ガイドラインの利用にあたっての注意点
※引用元『住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について - 国土交通省』
[1] このガイドラインは、賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定しています。
基本的に住宅の貸し借りを想定したガイドラインです。
事務所・店舗等の契約の場合も有効とは限りませんのでご注意ください。
[2] このガイドラインは、賃貸借契約締結時において参考にしていただくものです。
ここは重要ですね。
契約締結時という事は部屋を借りる前です。
このガイドラインを理解した上で部屋の貸し借りを行う事で事前にトラブルを防止してね。という事。
[3] 現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則ですが、契約書の条文があいまいな場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、このガイドラインを参考にしながら話し合いをして下さい。
基本的にはすでに締結されている契約書が有効です。
納得いかないものがあるようでしたらお互い納得のいくまで話し合いをしましょう。
どうしても折り合いがつかない場合は裁判所に判断してもらうのが手っ取り早いです。一度弁護士さんに相談してみたらいいでしょう。
トラブルを未然に防止するために
利用にあたっての注意点②でもあるようにトラブルを未然に防ぐのが目的です。
「原状回復」と聞くと退去時の問題と捉えがちですがこれは間違いです。
入居時の問題と捉えないといけません。
- 入居する部屋の状態がどんな状態なのかを双方しっかりと確認する。
- 契約条件（原状回復の負担等）を当事者双方がしっかりと確認し納得した上で契約を締結する。
上記を契約締結時にしっかりと行う事が退去時の原状回復トラブルを防ぎます。
ガイドラインのポイント
（１）原状回復とは入居者さんが借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化しています。
ガイドラインでは入居者さんが故意や不注意で何かを壊してしまったり汚してしまったり、通常の使用を超えるような使用での消耗、毀損等を復旧する事が原状回復としています。そしてその費用は入居者さん負担としました。
そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。すなわち費用はオーナーさん負担です。
(2)「通常の使用」とは
（１）でも出てきている言葉です。契約書をみるとよく出てくる言葉「通常の使用」。
通常の使用って具体的にどこまでの範囲かわかりませんよね。
その為ガイドラインでは具体的な事例を区分して賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。
下記の区分のうち、②と③が通常の使用の範囲を超える＝入居者の負担とみなされるものです。
(3)経過年数の考慮
(2)で説明している②、③の場合であっても、経年変化や通常損耗が含まれています。
入居者は当然その分を賃料として払ってるので修繕費用の全てを負担することとなると不公平です。
当然物の価値というのは通常、年数経過していくと下がっていくものです。
壁紙、床なども当然価値は下がります。
その為賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させる考え方となっています。
ものにもよりますが、いくら入居者が悪いからってぜーんぶ負担しろ！なんて言えませんよという事。
経年変化・経過年数についての知識はとても重要なので別記事で。
(4)施工単位について
（１）でもあるように原状回復は毀損部分の復旧です。
その為補修箇所は可能な限り毀損部分に限定し、出来るだけ最低限度の施工単位を基本としています。
なるべく汚れた所とかだけ工事するように考慮しようねという事。
しかし、とはいってもそうもいかない事だってあります。
壁紙だとイメージつきやすいかなと思いますが、部屋の一面だけ壁紙を替えた場合、色合いとか模様とかどうしても変わっちゃいますよね。
そうなると１面だけ張替えればいいのかというとそうでもなく。
こういった問題が起きたときの為に一定の判断を示してあります。
まとめ
パート３いかがだったでしょうか。ガイドラインについてより詳しくなった気がしませんか？
まだまだです。こっから先が本番ですよｗ
このパート3まででガイドラインや東京ルールに関する基礎的な知識はついたと思いますので次回以降は具体的な原状回復の費用負担について詳しく書いて行きたいと思います。
最後まで見てくれてありがとうござました。
サラリーマンはや太郎
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■2019.11.3 〔自己紹介をアップしました。よければチェックしてみてね〕
