こんにちははや太郎です。
今回は賃貸借契約における「特約」についてお話します。
皆さん特約の内容ちゃんと理解していますか。
もし今賃貸物件にお住まいの方が居たら是非、契約書類を取り出してみてください。
そして特約事項を見てみましょう。
内容理解できますか？
いや、こう聞いた方がいいかな。
自分が負担するかもしれない修繕費用、いくら位か理解（想像）出来ましたか？
理解（想像）出来なかった方は退去時にトラブルになるかもしれません。
本来は契約締結前にちゃんと理解しておくべき所です。
理解できなかった方もできた方もこの記事を見て「特約」についての理解を深めてもらえれば幸いです。
契約時における特約条件の開示等について
家を貸し借りする契約書（賃貸借契約書）の契約書面は、
基本的にはフォーマットとされる「標準契約書」やガイドラインの示す一般的な基準を参考に作成されています。
一部ではこれ以外の契約書も使われています。
ただいずれの契約書であれ、内容については
家を貸す人、借りる人双方が十分に内容を理解・認識した上で合意したものでないといけません。
一般的に賃貸借契約書は家を貸す人（所有者・管理会社）が作成する事が多いことから、
物件を明け渡す際の原状回復の内容を具体的に開示し
借りる人が十分に内容を確認した上で契約を締結するような説明が求められています。
貸主側が契約書を作るわけなので借主側は当然に内容を理解しています。
なので借主さんにも同じくらい理解できるような説明をしてねという事。
反対に
借主さんはしっかりと契約内容を理解した上で契約をしてねという事でもありますね😀
契約書って文字も多いし、文面も難しいし正直見るのためらいませんか？
でも前のパートでも説明している通り、最初が肝心です。
後々トラブルになると困るので最初にしっかり確認しましょう！
時間かかっても構いません。
契約書の内容でわからない事があったら説明してくれている方を止めてどんどん聞きましょう。
どんどん突っ込みましょう。
(((ง’ω’)و三 ง’ω’)ڡ≡ｼｭｯｼｭ
特約について
そもそも特約ってなんだよという方もいるかもしれないので簡単に説明しますね。
パート３の後半でもお話しましたが
原状回復工事の費用負担の線引は「通常の使用による消耗かどうか」でしたね。
通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれますので本来は貸主さんの負担です。
簡単に言ってしまえばこの線引きを変更するもの、
本来貸主負担の範囲だけど借主が負担してね。というものを定めるのが特約です。
特約の内容は原則自由
そんなの借主に不利じゃんと思われるかもしれませんが、
強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは「契約自由の原則」
から認められるものであり、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を借主に追ってもらう事は可能となっています。
そうなんです。言い方悪いですがこの特約って貸主の事しか考えていないのですｗ
ガイドライン上でもこう書かれています。一部抜粋しますね。
賃貸借契約については、強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則
から認められるものであり、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせ
ることも可能である。しかし、判例等においては、一定範囲の修繕（小修繕）を賃借人負担とする
旨の特約は、単に賃貸人の修繕義務を免除する意味しか有しないとされており、
※引用元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
特約の要件
上記のことから特約は法的にあまりにもおかしい内容でない限り有効です。
しかし有効となる為には３つの要件を満たしている必要があります。
下記は先程引用したガイドラインの続きです。
経年変化や通常損耗に対する修繕業務等を賃借人に負担させる特約は、賃借人に法律上、社会通念上の義務とは別個の新たな義務を課すことになるため、次の要件を満たしていなければ効力を争われることに十分留意すべきである。
※引用元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
その要件は下記の3つです。しっかりと覚えておきましょう。
そしてお部屋を借りてる方は契約書の内容をよく見て、下記要件を満たしているか考えてみましょう。
要件を満たしているかの判断基準
裁判所の判例を見てみると以下のような判断基準があります。
借主の負担範囲が明確か
たとえば下記のような文面だと何を負担するのかわからないですよね。
「経年劣化・通常消耗の補修費用は借主負担とする」
非常にざっくりしています。
もっと具体的に負担箇所を記載する必要があります。こんな感じですね。
「ハウスクリーニング費用は借主負担とする」
「畳の表替え費用は借主負担とする」
まだこれだけでは足りません😂
負担金額が予測できるか
「あれとこれは借主負担ね」と言われても実際どれくらいの費用かかるのかわからないと不安になりませんか？
その為下記のように具体的な費用を記載したり、修繕項目の単価の一覧等を一緒にお渡ししたり、
借主負担となる修繕項目の金額が予測出来るようにする必要があります。
「ハウスクリーニング費用（税別30,000円）は借主負担とする」
「畳の表替え費用（１畳当たり税別4,500円）は借主負担とする」
最後にもう一つ😅
借主が通常の原状回復義務以上の負担を負う事が認識できるか
たとえば「ハウスクリーニング」は次の人に家を貸す為に必要な掃除なので本来は貸主負担でやるべき事項とされています。
こういった通常はどちらの負担になるのかの情報が無いと
借主としては修繕費用を負担するのは当たり前なんだと思っちゃいますよね。
そんな状態だとポンポン特約追加されていても、どれだけ借主が不利なのかわかりませんよね。
貸主ニヤニヤしてますよ。
という事で本来はどちらが負担すべきなのかという事を説明する必要があります。
要件を満たしていないとどうなる？
要件を満たしているかどうかは契約書類を見て総合的に判断されます。
そして判断するのは貸主でも借主でもなく裁判所です。
もしこの記事を見て退去時不安だなと思った方は一度弁護士さん等の意見を聞いてみたほうがいいと思います。
最後に
長くなってしまいましたが「特約」について説明していきました。
特約についてご理解いただけましたでしょうか。
特約は基本的に借主に本来の負担以上の負担をしてもらうためのものです。
その為正しい知識が無いと知らないうちにとっても不利な契約を取り交わしているなんてこともあります。
そうならない為のガイドラインと東京ルールです。
もし自分の契約書類を見て、要件満たしてないなと思ったら諦めないでください🤗
すでに契約取り交わしている場合でも交渉の余地はあると思います。
貸主も恐らく（確実に）わかっているはずです。要件を満たしていないのを。
ただ強気な貸主だと非常に面倒なので第三者（弁護士さん）等を間に入れて交渉したほうがいいかもしれませんね😅
最後まで読んでくれてありがとうございました。
是非過去記事も見てみてくださいね。
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サラリーマンはや太郎
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