【賃貸 鍵】紛失・開かない よくあるトラブルと対処法

こんにちは。はや太郎です。

今日は鍵のお話です。

よく問い合わせがくる事案や、対処法などについて話をしていきます。

【賃貸】鍵の紛失・開錠不可　よくあるトラブル

＼＼鍵穴のメンテナンスに是非／／

1.鍵の紛失

鍵の紛失　賃貸トラブル

どうして皆さんこんなにも鍵をなくしてしまうんだろうと思ってしまう位多いです。

当然家に入れなくなりますからね。非常に困る問題です。

紛失された場合は管理会社の営業時間内か営業時間外かで対処方法が変わります。

営業時間内の場合

管理会社に鍵を借りよう。

管理会社はもしもの時の為に保管キーを持っています。鍵を紛失したことを伝えて、鍵を借りましょう。

鍵を借りるのに身分証が必要な場合もあるので、事前に必要なものがないかの確認も忘れずに。

当然借りた鍵は返却しなければなりません。紛失した場合の対応は管理会社やオーナーによって変わりますので借りた後の手続きについてもしっかりと確認をしましょう。

営業時間外の場合

自分でなんとかするしかない。

非常用の鍵を保管している管理会社が営業していない場合、自分で何とかするしかありません。

オートロック付きのマンションで、単に鍵を持たずにオートロックの外に出てしまったのであれば誰かが帰ってくるのを待つ事もできますが、鍵を紛失して部屋に入れない場合は鍵業者さんを手配するしかありません。

もちろん鍵業者さんを手配した料金は実費になります。

もしかしたら・・・？

加入している火災保険の特典として、無償で鍵開け（時間制限有り）を行ってくれる保険会社もあります。万が一の為に契約内容を見直しておくといいです。

さてお金はかかりましたが無事鍵業者さんを呼んで鍵を開けてもらいました。そのあとはどうすればいいのでしょうか。

管理会社へ連絡する

管理会社の営業時間になったら連絡をしましょう。

ほとんどのケースではその後、借主の負担で鍵の交換を行います。

現在主流となっている賃貸借契約では、鍵を紛失した場合「借主の負担で鍵を交換しなければならない」となっています。鍵を１本紛失するだけでかなりの出費になることをしっかり覚えておきましょう。

2.鍵が回らない

大前提として、

鍵が回らないなと思ったらまず初めに管理会社に連絡しましょう。もしくは鍵業者さん。

回らなくなってしまったら何かしらの対処をしようとするのではなく、専門の業者に修理を依頼するのが一番です。

次に豆知識として鍵が回らなくない原因についてお話していきます。

よくある原因は次の通りです。

• ゴミやホコリが詰まっている
• スペアキーを使っている
• 鍵の摩耗や寿命
• 鍵専用の潤滑剤以外を使ってしまった

ゴミやホコリが詰まっている

長く入居しているとよくある現象です。また排気ガスが多い大通り沿いの物件などでは比較的短い期間でも同様の現象が発生します。

対処方法としては鍵と鍵穴の洗浄ですね。後でメンテナンスについて説明します。

スペアキーを使っている

スペアキーを使うのはあまりおすすめできません。

寸分の狂いもないスペアキーを作るのはほぼ不可能でしょう。最初のうち問題なく使えても、徐々にかみ合わせが悪くなってくるものです。

とある物件ではみんなスペアキーばかりを使い、オートロックの鍵穴が壊れた事があります。鍵がなかなか回らないのでガチャガチャ回してしまうのも劣化を早めた原因でした。

鍵の摩耗や寿命

摩耗（まもう）とは簡単にいうと使い続けていることですりへっていく事。いくら気を付けて使っていても防ぎ様がないですね。

また鍵の寿命は１０年といわれています。

こうなってしまったら鍵を変えるしかありません。

鍵専用の潤滑油以外を使ってしまった

メンテナンスのつもりで鍵専用の潤滑油を使ってしまったら余計ひどくなった。何てことあります。

皆さん「クレ5-56」わかりますよね。ご家庭に１本はあるんじゃないかな。

引用元：KURE

絶対に使っちゃいけません。

使ってすぐはいいかもしれませんが、クレ5-56に含まれている油分にホコリやゴミが付着してしまい余計に鍵が回らなくなってしまいます。

3.鍵・鍵穴のメンテナンスについて

鍵・鍵穴のメンテナンスについて　賃貸トラブル

普段から鍵や鍵穴のメンテナンスを行っている方は少ないともいます。特に賃貸物件ではメンテナンスを行っている人を見た事がありません。

一つの知識としてどのようにメンテナンスをしたらいいかを書いていきます。

鍵のメンテナンスは必要ない

鍵自体はそこまでメンテナンスをする必要はありません。

目で見て汚れやホコリがついてるなと思ったら古い歯ブラシなどで汚れを落としてあげる程度でいいでしょう。

鍵穴のメンテナンス方法

鍵穴のゴミ掃除

掃除機で吸うという方法もありますが、パソコンのキーボードを掃除するエアダスターやパーツクリーナーがオススメです。

鍵に鉛筆

鉛筆の芯に含まれる黒鉛が鍵穴の滑りをよくします。

鍵の凸凹したところを鉛筆で塗り、鍵穴に差し込み何度か回すと効果があります。

終わったら鍵は拭いてくださいね。

鍵穴専用の潤滑剤を使う

ホームセンターなどでも売っている鍵穴専用のものです。

昔付き合いのあった鍵屋さんにオススメしてもらったのはINAHOのカギ穴くんという商品。実際よく使ってました。

4.あとがき

いかがだったでしょうか。

鍵をなくしてしまうと結構大変だという事と、日頃から出来る範囲でメンテナンスを行うと良い事が少しでも伝わってくれたらうれしいです。

特に鍵を紛失する事のリスクですね。お金の話だけではなくセキュリティ面でも非常に怖いですから、財布や携帯などと同等レベルに管理をした方が良いでしょう。

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それでは今日はこの辺で。

サラリーマンはや太郎

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【賃貸トラブル】マンションの粗大ごみ問題 ルールは守ろうという話

どうもこんにちは。はや太郎です。

マンションに限らず粗大ごみの処理については度々問題に上がります。

今日はそんな粗大ごみの問題に関して実例も含めた話をしていこうと思います。

【賃貸トラブル】マンションの粗大ごみ問題

＼人気ゴミ箱／

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1.そもそも粗大ごみとは？

粗大ごみとは、一般家庭から出される大型ごみで、目安として1辺の長さが不燃性のものなら30cm以上、可燃性のものなら50cm以上のものです。

自転車、家電や大型の家具のほとんどが粗大ごみですね。

2.粗大ごみの処分方法

お住まいの地域によって処分方法について多少の違いがあるかもしれませんが、大体は下記の２つ。

1. 市区町村への依頼
2. サービス業者への依頼

市区町村への依頼が一般的ですかね。

市区町村に粗大ごみの回収依頼を出し、有料の粗大ごみシールを粗大ごみに貼り、指定日に粗大ごみを出す。

もしくは市区町村指定のリサイクルセンターへの持ち込みです。

サービス業者への依頼とは、よくポストにチラシが入っている不良品回収業者さんなどですね。

料金でいうと不良品回収業者さんの方が割高。

しかし行政の方では回収できない粗大ごみも、不良品回収業者さんは回収してくれたりします。

ごみの量や品目次第で使い分けるのが良いでしょう。

3.粗大ゴミの放置はなくならない

不動産管理会社で働く身として言える事は、年中粗大ごみ問題は起きます。

残念ながら恐らくなくなることはないでしょう。

比較的若い方が住んでいる物件や、外国籍の方が多い物件の方が粗大ごみ放置の発生頻度が高いように感じます。

手続きが面倒だったり、お金がもったいないと思われるのかもしれません。もしくは粗大ごみのルール自体知らないのかもしれません。

しかし軽い気持ちでごみを放置するのは非常に危険です。

4.罰則について

廃棄物　罰則

個人であっても不法投棄は犯罪です。家庭ごみであってもです。

法律の話を少しします。

廃棄物処理法（廃棄物の処理及び清掃に関する法律）第16条では、「何人も、みだりに廃棄物を捨ててはならない」として、不法投棄を規制しています。

廃棄物の定義

ごみ、粗大ごみ、燃え殻、汚泥、ふん尿、廃油、廃酸、廃アルカリ、動物の死体その他の汚物又は不要物であつて、固形状又は液状のもの（放射性物質及びこれによつて汚染された物を除く。）をいう。

罰則

• 5年以下の懲役もしくは1000万円以下の罰金
• 上記を併科

結構重い罰則だと思いませんか？軽い気持ちでごみを放置すると痛い目を見る可能性があります。

5.実例

さていくつか粗大ごみについての実例について話をします。

外国籍の方の入居が多いマンションA

それなりに大きなゴミ捨て場があるのですがスペースの半分は粗大ごみで埋め尽くされていた事がありました。

ベットやソファなどの大型家具や家電、パソコンまでも放置されていました。ハードディスク付きです。

当然、入居時に各言語のゴミ出しのルールについての案内もお渡ししていますが,

この物件については常に粗大ごみが放置されているような状態です。

注意喚起も行っていますがなかなか減ることがありません。

その為この物件についてはある程度粗大ごみが溜まったら、オーナーの負担で粗大ごみを処分する対応を行っています。

地域的に外国籍の方が多い為、入居者の国籍を絞ってしまうと空室が増えてしまうという事情も。

都内人気エリアのマンションB

比較的若い方の入居者が多い、都内人気エリアにあるマンション。閑静な住宅街にあります。

マンションのごみ置き場に粗大ごみが放置され、一般ごみが捨てられない状態になっていました。

仕方がないのでマンション正面の一部区画に一旦粗大ごみを出して処分する事に。

その翌日。

なんと粗大ごみが増えていたのです。

監視カメラの映像を見ると19時ぐらいでしょうか、わざわざ車で粗大ごみを捨てに来ていた人が映っていました。

不法投棄　わざわざ車で・・・

残念ながら車のナンバーまでは特定できなかったので、元々あった粗大ごみと一緒に撤去する事になりました。

もし犯人を特定できる情報があれば、即警察に通報です。

それにしてもまさか外部の人間がごみを捨てに来ているとは思いませんでした。しかも住宅街で19時頃ですよ？

あまりに堂々とした犯行に唖然としました。

駅近ファミリー向けマンションC

ファミリー向けマンションなだけあって粗大ごみが出るときは一気に大量に出てきます。しかしちゃんと手続きされている事の方が多いです。

ではなにが問題かというと「放置自転車」です。

自転車も立派な粗大ごみですが、そのまま放置されることが多いです。

放置自転車　粗大ごみ

通常、自転車の撤去をする場合は、十分な通知期間が必要なのと、盗難届けが出ていないかの確認が必要です。

たしかまとめて30台位の自転車を撤去したと思います。

撤去前に警察署に連絡し、盗難届けが出ていないかの確認を依頼したところ、盗難届けは出ていないとのことでホッとしましたが、自転車の防犯登録されている住所のほとんどがマンションの住所でした。

入居者が使わない自転車をそのまま置いていったわけですね。

ファミリー向けマンションですと、1世帯当たりの自転車の利用率が上がると同じくらい放置自転車が増える傾向があります。

6.あとがき

いかがだったでしょうか。実例についてはまだまだありますが書ききれません。

他にもゴルフクラブが入ったバックや、バイク、バッテリーなどに灯油が入ったタンクなど放置されているごみは様々です。

手続きが面倒だったり処分に困ったりお金がかかったりと、面倒なのは理解できます。

それでもやっていいことと悪い事の判断は間違っちゃダメですよね。

皆さんお住まいの物件でごみ問題がありましたら遠慮なく管理会社やオーナーへ即連絡しましょう。

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それでは今日の記事はこの辺で。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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【賃貸】退去時クロスの張替について。故意過失・経年変化・通常損耗の違い

こんにちは。はや太郎です。

壁や天井のクロスの張替についてのお話です。

本記事ではクロスについてのガイドライン上での基本的な考え方についてと、貸主と借主どちらが張替費用を負担することになるのかの汚れの違いについて話をしていきます。

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1.クロスの基本的な考え方

【賃貸】退去時クロスの張替について。故意過失・経年変化・通常損耗の違い

1-1.価値

• クロスの耐用年数は6年といわれています。つまり6年たったらクロスの価値はほぼなくなるという事。（正確には残存価値1円）

1-2.工事の最低単位

• 最低㎡単位となります。

例えばクロスに傷をつけてしまった事で張替えが必要になった場合、傷付いた箇所だけ張り替えればいいのかといったらそうでもありません。

最低限可能な施工単位（毀損させた箇所を含む一面分の張替えまではやむをえない場合がある）で修理するのが妥当と考えられます。

当然軽度な傷や汚れの場合は補修や清掃だけで大丈夫ですし、退去時に毎回クロスの張替えを行うわけではありません。

2.よくある損耗と負担について

よくある損耗と工事費用の負担

生活の仕方にもよりますがクロスはどうしても汚れます。例えば手垢。照明のスイッチ付近や玄関（靴を履くときに手をつく）とかは自然と手垢が付きやすいです。

• では手垢で汚れたクロスの原状回復費用はだれが負担するのでしょう？画鋲の穴は？家具をぶつけた跡は？

という事でよくある事例をまとめました。

基本的な考え方としては故意・過失や善管注意義務違反、通常損耗を超えると判断されるもの＝借主負担です。

下記で借主負担だとしても、基本的にはクロスの残存価値は考慮されるべきです。借主負担となるからといって費用満額とはならないのでご安心ください。

2-1.貸主負担となる損耗

1. 手垢
2. ポスターや絵画の跡
3. 画鋲の跡
4. 家具を置いた跡（日焼け）
5. 冷蔵庫・テレビなどの裏の黒ずみ

■各項目ごとの解説

1.通常損耗の範囲ですね。軽度であれば洗浄ですみます。

2.通常損耗の範囲です。

壁にポスター等を貼ることによって生じるクロス等の変色は、主に日照などの自然現象によるもので、通常の生活による損耗の範囲であると考えられる。

出典：住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について - 国土交通省

3.通常損耗の範囲です。

●壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）
（考え方）ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活において行われる範疇のものであり、そのために使用した画鋲、ピン等の穴は、通常の損耗と考えられる。

出典：住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について - 国土交通省

上記のように軽度な場合は貸主負担ですが、釘やネジによる穴の場合は借主負担となります。

4.日照などの自然現象によるものに該当します。これが「ダメ！借主負担！」となってしまうと「家具置くな」ってことになりますからね(笑)

5.いわゆる電機ヤケとよばれるものです。こちらも家具と同様で一般生活上必要なものを置いているだけなので、通常損耗の範囲となります。

2-2.借主負担となる損耗

1. 家具をぶつけた傷
2. 落書き
3.  台所の油汚れ
4. タバコのヤニ汚れやにおい
5. ペットによる傷・におい
6. カビの場合

■各項目ごとの解説

1.引っ越し時は大きな家具の移動もあるので特に注意が必要です。

実際に引っ越し業者が壁に荷物をぶつけてしまい問題になったことも。この場合は最終的に引っ越し業者が費用を負担する事に・・・

2.故意による毀損と判断されます。当然ですね。

3.通常損耗と思いきや借主の負担。

（考え方）●使用後の手入れが悪くススや油が付着している場合は、通常の使用による損耗を超えるものと判断されることが多いと考えられる。

出典：住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について - 国土交通省

料理するのは通常の使用だけどそのまま掃除しないでおくのは違うよね。という事ですね。

4.程度にもよりますが、多くは借主負担です。

ヤニで変色したり臭いが付着している場合は、通常の使用による汚損を超えるものと判断される場が多いと考えられる。

出典：住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について - 国土交通省

またタバコの場合、クロス以外にも匂いや汚れが染み付いてしまうケースが多いので、6年以上住んでいるから安心～♪なんて思ってたら別な所で請求されるケースも・・・

5.ペット可の物件だろうが借主の負担。

（考え方）特に、共同住宅におけるペット飼育は未だ一般的ではなく、ペットの躾や尿 の後始末などの問題でも あることから、ペットにより柱、クロス等にキズが付いたり臭いが付着している場合は賃借人負担と判断される場合が多いと考えられる。なお、賃貸物件でのペットの飼育が禁じられている場合は、用法違反にあたるものと考えられる。

出典：住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について - 国土交通省

6.カビの原因次第ですね。

善管注意義務違反に当たれば借主負担になるでしょう。

• たとえばお風呂に入った後に換気扇をつけずに浴室のドアを開けていた事によって脱衣室クロスにカビが出来たとか。掃除を怠ったとか。雨漏りに気付きながら放置したとかの場合です。

3.特約

特約が優先されるが注意が必要

• 色々と書きましたが優先されるのは特約です。

といっても特約には下記要件を満たす必要があるとされています。要件を満たしていな特約は場合によっては無効になる可能性があることを留意しておきたいところ。

① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

4.あとがき

クロスは室内の大半を占める部分なので損耗の仕方はさまざまです。恐らくここに書いた事例以外にも、いろいろなケースがあると思われます。

 その際はぜひ思い出してほしいのが「故意・過失や善管注意義務違反、通常損耗を超えると判断されるもの＝借主負担」です。

この基本的な考え方が（貸主・借主お互いに）あれば余計なトラブルにならないと思います。

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最後まで読んでいただきありがとうございました。

本日はありがとうございました。

サラリーマンはや太郎

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【賃貸 エアコン】冷風が出ない。漏水した。故障した時の対処法について

関東は梅雨が明け本格的な暑さに。

この時期はエアコントラブルが多発します。なぜでしょう？

お分かりですね。皆さんエアコンを使いまくるからです。我が家もほぼ一日中使ってます。

さて今回の記事は最近よく聞く問い合わせと対処法についてのお話です。過去記事のおさらいも含まれておりますがご了承ください。

【賃貸 エアコン】冷風が出ない。漏水した。故障した時の対処法について

【賃貸 エアコン】冷風が出ない。漏水した。故障した時の対処法について

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1.エアコンをクリーニングしたい

エアコンクリーニング

毎年エアコンシーズン到来と共にエアコンをクリーニングしたいという問い合わせがあります。

POINT

ここでいうクリーニングは単純なフィルタなどのお掃除ではなくエアコンの内部も含めたクリーニングです。分解洗浄とも言います。

当然入居中のエアコン清掃なので、入居者さんが業者さんを呼んで清掃してもらえれば大丈夫なのですが、一つだけ問題があります。

• 製造から10年以上のエアコンクリーニングはやってくれない or 壊れても保証してくれない

10年以上使っているエアコンは劣化が進んでいる為、分解洗浄を行うとエアコンが故障するリスクがあります。

当然業者さんはこのリスクを負いたくないわけなので、クリーニングを行ってくれないか、クリーニングをやってもいいけど壊れても知りませんよ。というスタンスになるわけですね。

クリーニングをやってくれる業者さんが見つからなかったら？

エアコンの交換を検討してもらう

一般的に家庭用エアコンの寿命は10年、13年程度と言われています。

その為管理会社やオーナーへ、一度相談してみると良いかもしれません。当然オーナーによっては「まだ使えているのであれば交換する必要はない」という考え方の方もいますのでご注意ください。

2.室内機から漏水

室内機から漏水

この問題は本当に多いですね。先日、仕事中に4件も問い合わせがありましたよ。。。

原因は色々とありますが一番多い原因はドレンホースの詰まりです。水漏れの原因の約8割といわれています。

エアコンは空気を冷やす過程で水を出します。その水がドレンホースから排出されるのですが、ホースが詰まっていると水が排出されないので室内機から水が漏れます。

詰まりの原因としては室内のホコリがホース内で引っかかったり、外からゴミや虫が入ったりと様々です。

詰まった場合の対処法

ネット上には掃除機で吸うとか口で吸うとかいろんな掃除方法が載っています。

ただどれも試したことがないのでオススメしません（笑）

もしご自身で何とかしたいという場合は、本ブログでもたびたび出てくる「サクションポンプ」の購入が一番。ちなみにひと昔は、ほんとに口で吸ってたそうですよ。

 

 

リンク

実際、エアコン業者も使ってますし操作方法さえ間違えなければこれが一番です。

3.冷たい風が出ない

冷風が出ない

さてこれはまずいですね。暑いのに冷たい風が出ない。

考えられる原因はいくつかあります。

掃除不足

フィルタの掃除不足がそもそもの原因なんてことも。最低でも2週間に1回はフィルタ掃除をするのがいいといわれています。

室外機の周りにものがある

室外機の周りにものがあると熱の放出がうまくいかない為冷たい空気を作る事が出来なくなります。

室外機の周りにものを置いている場合は整理しましょう。

室外機に直射日光が当たっている

この暑い時期によく起きる問題で室外機に直射日光が当たり、室外機自体が熱くなることで熱の放出がうまくいかなくなります。

すだれなどをかけて直接日が当たらないようにしましょう。

もしすだれなどをかける場合は最低でも1メートルは離して設置しましょう。

上記を確認してもダメだった場合は冷媒ガスの漏れや本体の故障などが考えられるので、修理業者さんへの依頼となります。

4.あとがき

基本的に10年以上たっているエアコンは修理部品の生産が終了しておりますので、部品の在庫がなければ修理できません。

その為はや太郎は10年以上経ったエアコンは基本、本体交換で進めます。

例えば修理（メーカー）を手配して「修理部品がないので修理ができません」と言われた場合、メーカー手配した分の費用も掛かるし、再度エアコン業者を手配しないといけない為、問題解決するまでに余計な時間と費用を費やすことになります。

修理までに時間がかかるのは入居者に対して良くないですし、費用がかさむのはオーナーに対して良くないですよね。

という事でエアコンについてお話しましたが、日頃からフィルタの清掃や、定期的な換気などを行うだけでエアコンは長持ちします。

日頃から清掃を

特にエアコンを使わない時期は、油断しているとカビや汚れが貯まってしまい、いざ使い始めたときに、カビ臭くてエアコンが使えない、冷房・暖房が使えないなど様々な問題が起きます。

その為エアコンをよく使うシーズン前だけではなく、定期的な点検をオススメします。

過去にエアコンの試運転について記事にしておりますので参考までに。

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　関連記事　　家賃滞納するとどうなる？

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【家賃 滞納】訴訟に強制退去はいつになる？滞納リスクとは？

こんにちは。はや太郎です。

今日は家賃の滞納についてお話していきます。

ズバリ！皆さん家賃滞納したことありますか？(笑)たまたま払い忘れたり口座にお金を入れておくのを忘れてたり。ちょっとしたミスはありますよね。

そして皆さん気になるところはタイトルにもあるように「家賃を滞納したらどうなるのか？」かと思います。今回の記事はそんな「家賃滞納」について、管理会社の実務的な話も含めて解説していきます。

【家賃 滞納】訴訟に強制退去はいつになる？滞納リスクとは？

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1.滞納したら即退去？

家賃を滞納したら即退去になるの？

まず、家賃を滞納したからといって「すぐに家を出ていきなさい！」とはなりません。「強制退去」は法的な手続き（明け渡し訴訟）が必要となり、順序があります。

• まず初めに「賃貸借契約」を解除する必要があります。

本来お互いの合意がないと解除できませんので、いくら家賃を滞納していたからといって、いきなりすぐに契約解除とはなりません。

1.1.信頼関係崩壊の法理

• 契約は簡単に解除できるものではありません。お互いの合意もなく解除できるのは法律で定められた要件を満たす場合（法定解除）に限られます。

その要件の一つが”信頼関係崩壊の法理″で、これは当事者間（貸主・借主）の信頼関係を基礎とする継続的契約においては、当事者間の信頼関係を破壊したといえる程度の債務不履行がなければ契約の解除はできないというものです。

 今回の「家賃滞納」のケースで貸主が法定解除を求める場合でいうと下記の二つの条件が必要と解釈されています。

1. 一定の期間を定めて家賃の支払いを求めているにもかかわらず、家賃の支払いがない
2. ３か月分以上の家賃を滞納している

ここまで来てしまうとお互いの信頼関係が破壊している状態といえるので、いよいよ法的な手続きがはじまります。

では「信頼関係が破壊している状態」になるまでの間にどのような対応がされているのでしょうか。

1.2.家賃滞納1か月目

家賃を1ヵ月滞納する・支払いが遅れるなんてよくある話です。はや太郎も毎月家賃滞納者への督促しまくってます。このタイミングでは電話や書面での督促が中心で、たまに現地訪問もあります。

中々支払いがされない場合は連帯保証人への請求（本来は最初から請求する事が出来ます）、緊急連絡先や勤め先への連絡をします。

たまに勤め先に電話すると非常にお怒りになる方がいます。。

「なんで会社にかけてくるんだよ！！迷惑だ！！」

「家賃を払わないからですよ(´・ω・`)」

1.3.家賃滞納2か月目

2か月分の家賃を滞納する方は非常に少ないです。この時点で「あ、なにかあったな」と思います。

• 管理会社としては滞納2か月目は黄色サインです。内容証明（通知書）を送ります。

内容証明の内容としては下記2つです。

・複数回の督促にも関わらず支払いがされていない事

・期限までに支払いがない場合は契約を解除する旨

いわゆる契約解除の予告通知書というやつですね。

管理会社としては明け渡し訴訟に入る一歩手前の状態との認識でいます。もし内容証明郵便が届いていたらさすがにまずい状況だと認識しましょう。 

家賃滞納　督促・催告　放っておくと・・・

• それでも支払いをしない、連絡ないとなればいよいよ「信頼関係が破壊している状態」となり、次の段階（訴訟など）へ進みます。

次の段階の話は長くなってしまうので、別記事で解説しますね。

2.滞納する事のリスク

家賃滞納のリスクとは

上記の説明をみると「お、じゃあ2か月の滞納まではセーフなんだ！」と勘違いされる方がいたら大変なので、滞納する事のリスクを話しておきます。

2.1.周囲の信用を失う

• 家賃を滞納しさらに連絡が取れないと、滞納者の周りへ連絡が行きます。職場や家族、保証人等。

職場にいきなりマンションの管理会社から連絡が来たら「あれこの人家賃払ってないの？」って同僚に思われてしまいますよね。

緊急連絡先に登録されている家族や友人も同様です。連帯保証人の場合は実際に家賃の請求までされるわけですからね。

たった1ヵ月分の家賃を滞納しただけでも人によっては大きなリスクとなります。

2.2.信用情報に傷がつく場合も

最近では部屋を借りるときに、連帯保証人ではなく、保証会社の加入が必須なケースが多いです。

保証会社へ加入している場合で家賃を滞納し、保証会社が代位弁済（本人に代わって家賃を払う）した際に、信用情報に影響が出る場合あります。

• いわゆるブラックリストというやつです。実際にローンを組めなくなったりするのかは定かではないですが、保証会社の審査が落ちたりとかの話はよく聞く話です。

3.あとがき

いかがだったでしょうか。

少しでも家賃滞納の怖さが伝わればうれしいです。

別記事で訴訟について書く予定なのでそっちの記事の方が怖さが伝わるかもしれませんね。

＼合わせて読みたい／

　関連記事　　マンション共用部の使い方について

　関連記事　　火災保険の重要性について

それでは今回の記事はこの辺で。

最後までお読みいただきありがとうございました。

サラリーマンはや太郎

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【賃貸】退去時畳の交換費用は誰の負担？表替え・裏返しの違いとは

こんにちは。はや太郎です。今日は畳についてのお話。

和室がある物件の退去時に度々問題となる、「畳の修繕費用の負担」について話をしていくよ。

リンク

1.畳の構造

退去時 畳の交換費用負担について【賃貸】

まず初めに畳の構造について理解している必要があります。とってもシンプルな構造でできているってしってました？

畳は「畳床」に「畳表」を上からかぶせ長辺に「畳縁」を縫い付ける事で作られます。

1.1.畳床（たたみどこ）

畳の土台になっているところ。普段目にするところではありません。

元々は天然素材100%の藁床（わらどこ）を使用していましたが、近年は木材チップの圧縮ボードで発泡スチロールをはさんだ軽い建材畳床が普及しているそうです。

1.2.畳表（たたみおもて）

普段皆さんが和室で目にする表面の事です。

経糸にイグサをを織り込んで作られます。最近では安価な中国産の畳表が多いようです。

1.3.畳縁（たたみべり）

畳の側面に縫い付けられている生地の事です。

以前は綿糸を使っていたそうですが、最近では安価で丈夫な化学繊維が主流なようですね。

2.畳の修繕方法について

畳の修繕ってどんな方法があるの？

続いて畳の修繕方法についてお話していきます。

畳は3種類の修繕方法があります。「表替え」「裏返し」「畳替え」の３つです。

特に修繕の際多いのは「表替え」と「裏返し」かと思います。それぞれの違いを覚えておきましょう。

2.1.表替え（おもてがえ）

畳表のみ新しいものに交換する事を「表替え」といいます。

大体5年以上たった畳表の場合や、傷や汚れなど畳にいたみがある場合は「表替え」を行います。

2.2.裏返し（うらがえし）

畳表を裏返して利用する方法です。

目安として、使用して３～４年程度の畳表であれば「裏返し」で畳を綺麗する事は可能といわれています。

畳の修繕で一番安価で済むのも特徴の一つです。

2.3.畳替え（たたみがえ）

畳一式交換する場合です。

７～８程度で「畳替え」を行うのが一般的とされています。

3.費用負担は貸主・借主どっち？

修繕費用は誰負担？

3.1.原則

畳の表替え等の修繕は原則「貸主」負担で行うものとされています。

以下ガイドラインの一文です。

出典：住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について - 国土交通省

●畳の裏返し、表替え（特に破損等していないが、次の入居者確保のために行うもの）
（考え方）入居者入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる

●畳の変色、フローリングの色落ち(日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの)
（考え方）日照は通常の生活で避けられないものであり、また、構造上の欠陥は、賃借人には責任はないと考えられる（賃借人が通知義務を怠った場合を除く）。

原則「貸主」負担ではありますが、当然「借主」負担となるケースもあります。

3.2.故意・過失、善管注意義務違反

こちらもガイドラインを引用しますが、借主の故意・過失、善管注意義務違反に該当する場合は、当然「借主」負担となります。

襖紙や障子紙、畳表といったものは、消耗品としての性格が強く、毀損の軽重にかかわらず価値の減少が大きいため、減価償却資産の考え方を取り入れることにはなじまないことから、経過年数を考慮せず、張替え等の費用について毀損等を発生させた賃借人の負担とするのが妥当であると考えられる。

ポイントは「経過年数を考慮しない」・「毀損等を発生させた」の二つです。

経過年数を考慮しないという事は何年住んでいようが、表替えの費用負担は変わらずという事。クロス等は「減価償却」という考え方がありますが、畳表についてはありません。

毀損等を発生させたについては具体例がガイドラインに記載されています。その他ペットによる損傷も該当します。

1．カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ（こぼした後の手入れ不足等の場合）
2．冷蔵庫下のサビ跡（サビを放置し、床に汚損等の損害を与えた場合）
3．引越作業等で生じた引っかきキズ

また表替え等の単位については原則1枚単位とされています。

畳６枚中、２枚にジュースをこぼしてしまいシミが出来た場合、借主が修繕費用を負担する場合は該当の２枚だけ。他４枚もいろあせ等で表替えが必要だとしてもそれは貸主負担ですよ。という事です。

3.3.特約

原則等について説明してきましたが、あくまで原則。

借主、貸主お互い合意の上で取り交わした賃貸借契約書の特約に「退去時の畳表替えは借主負担で行うものとする」等の記載があれば当然、特約が有効になります。

不安な方は一度、契約書を見てみると良いでしょう。有効な特約であればそちらが優先されます。

4.あとがき

特にファミリー向けの物件には和室がありますので退去時に畳の修繕でトラブルになるケースがたまにあります。

トラブルにあわない為には正しい知識を身につけるのが重要ですね。下記ポイントを押さえておきましょう。

・畳の表替え・裏返しは原則貸主負担で行う

・借主の故意・過失、善管注意義務違反があればその限りではない

・表替え・裏返しを行う単位は原則1枚単位

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【賃貸】網戸の張替費用は貸主・借主どっちの負担？

こんにちは。はやたろうです。

皆さんが住んでいる物件にはおそらく網戸があるでしょう。

皆さん、もし網戸が破れたらどうしますか。虫が入ってきたりしてこまりますよね。窓が開けられなくなってしまいます。

さてタイトルにもあるように賃貸物件において、網戸の張替が必要な場合の費用負担は貸主・借主のどちらになるのでしょうか。

簡単に解説していきます。

1.網戸の張替費用どっちが負担？

【賃貸管理】網戸の張替の解説

結論から言うと契約内容によって異なりますし、その時々のケースでも異なります。

網戸は通常、消耗品扱いとなります。電球等と一緒ですね。その為入居中の自然損耗、経年劣化の場合は借主の負担となります。

では入居して1ヵ月もたたずに網戸が破れたケースの場合はどうでしょうか？

入居したばかりの借主からしたら「消耗品なので借主の負担です！」なんていわれたらむかつきますよね。

という事でいくつかのケースについてお話していきます。

1.1.借主に過失がある場合

例えば猫を飼っていて爪とぎのためにガジガジやってしまったりとか、うっかりもたれ掛かって破いてしまったとか。

こういった場合は借主の過失になりますので、入居してすぐだろうが何年か経とうが、借主の負担での張替になります。

1.2.入居してすぐに網戸が破れた

借主に過失がない場合、大体のケースでは貸主の負担での張替になります。

元から劣化してたでしょ？それを入居したばかりの人に張替させるの？という考え方になります。

いくら消耗品だからといってもタイミング次第では貸主負担となるわけですね。

1.3.「入居してすぐ」ってどこまでの期間？

「入居してすぐ」って？

「1ヵ月過ぎたら対応しない」、「半年まではOK」など様々です。

こちらは管理会社や貸主の方針によって異なりますので確認をしてみましょう。

できる限り入居してすぐに、お部屋全体のチェックを行うのが望ましいですよ。

1.4.入居して数年経過

基本的には最初に説明した通り、網戸は消耗品扱いとなりますので借主の負担で修理を行います。

ちなみに賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）では「網戸の張り替え(破損等はしていないが、次の入居者確保のために行うもの)＝貸主負担」と記載されています。

つまり、退去後に次の入居者確保のために行う網戸張り替えは「貸主の負担」で、入居期間中での網戸張り替えは「借主の負担」という事にまります。

賃貸住宅紛争防止条例 | 東京都住宅政策本部

2.網戸の張替費用は

網戸の張替費用はいくら？

地域によって相場が異なりますが一枚3,000～5,000円位です。そんなに高くはないですね。

ご自分で張り替えるという選択肢もありますが、用意するものが結構あったり、うまくいかなかったりと、意外と大変なのでプロに任せた方がいいと思います。

3.あとがき

網戸についてお話しましたがいかがでしたでしょうか。

大体のケースは入居したばかりの場合は貸主、それ以外は借主の負担となると思っておけばいいと思います。

気になる方は一度お手元の契約書を確認し、特約などがないか確認してみましょう。

特に記載がなければ、一度管理会社やオーナーへ確認を！

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それでは今日はこの辺で。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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【賃貸管理】ガス警報器の設置は義務？任意？違いを解説していくよ

こんにちは。はや太郎です。

皆さんのお住まいにはガス警報器は設置されているでしょうか？住んでいる物件によって、実は設置義務があったりなかったりするのをしっていますか？

今日はそんなガス警報器の設置についてお話していくよ。

それでは早速いってみよー。

1.警報器設置は義務？任意？

ガス警報器の設置は義務？任意？

警報器の設置が義務か任意かの違いは、使用しているガスによって異なります。

都市ガス 設置義務なし。（設置を推奨）

プロパンガス 3世帯以上の集合住宅の場合は設置義務有り

1.1.なぜプロパンガスは設置義務がある？

都市ガスよりもプロパンガスの方が危険だからです。

燃焼範囲というものがありまして、空気中のガスの濃度が一定（燃焼範囲）の時に燃焼する（燃える）のですが、プロパンガスは都市ガスにくらべて燃焼範囲が低いのが特徴です。

プロパンガスは都市ガスよりも少量のガス漏れで爆発する危険性があるという事ですね。

↓↓詳しくは下記を参照ください。

経済産業省 〜LPガスを安全に使うために、LPガスの基礎知識〜

2.有効期限が切れたら

ガス警報器には有効期限があります。基本的には５年とされています。

５年を経過するとセンサーなどに不具合がおきて誤作動を起こす場合がありますので定期的に交換が必要です。

では有効期限が切れたらどうすればいいのでしょうか。

2.1.警報器の所有者へ確認する。

設置義務のあるマンションの場合は元からつけられているはずです。イコール物件所有者が設置した警報器ということですね。

有効期限が切れていることにきづいたら、オーナーさんか管理会社へ連絡をしましょう。

また、ないとは思いますがもしも、設置義務がある物件にお住まいで、警報機がついてなかった場合も同様ですね。

3.ガス事故の事例

ガス爆発　イメージ

3.1.札幌不動産仲介店舗ガス爆発事故

２０１８年発生。まだ記憶に新しい事故ですね。

原因は消臭スプレー120本を廃棄する為のガス抜き。店舗内窓なども締め切った状態でスプレーを噴射していたことだ。

そんな危ない事をしているのにもかかわらず湯沸かし器をつけたことで爆発。

幸い死者は出ていないが負傷者52名。

同店および隣接する居酒屋が倒壊・炎上し、付近の建物のガラスが破損、大規模停電等の被害が出た。

そもそもの管理体制も問題だけど、事故後の会見のとき、従業員が噴出したスプレーはすべて新品で、同店ではこれらのスプレーを使う消臭サービスについて、顧客から代金を受け取っていながら、未実施のケースがあったことが明らかになったのもびっくりしました。

「消臭・抗菌代」として１~２万円の支払いを受けていたわけですからね。不動産業界の闇を感じました。

札幌不動産仲介店舗ガス爆発事故 - Wikipedia

↓↓その他にも複数のガス事故が起きているので外部リンクを貼っておきますね。

渋谷温泉施設爆発事故 - Wikipedia

事故発生事例 - ガス警報器工業会

4.あとがき

個人的には設置が任意だとしても設置するべきだと思っています。

そういえばこの記事書いていて思い出した。

上京する前に住んでいたボロアパート。プロパンガスだったんですが、結構な頻度で警報器なってたな・・・たまにガス臭い事もあった気がする。

どんな家だったかは↓の記事を見てください😂

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それでは今日はこの辺で。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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【賃貸管理】家に出る害虫『チャタテムシ』放っておくと大変！

こんにちは。はや太郎です。

今日は虫の話。みなさん『チャタテムシ』という虫をしっていますでしょうか。あまりメジャーな虫ではないので知らない方も多いと思います。

実はこの虫、どこにでもいるんですが、環境が整うと大量発生します。

今回の記事では実例をもとに、チャタテムシが大量発生した場合の対処法などをお話していきます。

それでは早速いってみよー。

1.チャタテムシってどんな虫？

「チャタテムシ」はすぐそこに潜んでいるぞ

チャタテムシ（茶立虫）は、昆虫綱咀顎目（Psocodea）のうち、寄生性のシラミ、ハジラミ以外の微小昆虫の総称。

側系統だが、かつてはチャタテムシ目（噛虫目、Psocoptera）に分類された。チャタテムシ目は現在でも便宜的に使われるが、亜目などに格下げされたのではなく、正式な分類群としては認められていない。

有翅のものと無翅のものがいる。咀嚼口式で、触角は糸状である。有翅のものでは体長より長い。

江戸時代、この虫が障子に止まって発音すると障子紙に共鳴して茶筅で茶を点てるような音がしたことからこの名が付いたという。

出典：Wikipedia

ダニよりも少し大きいので目視で確認できます。

チャタテムシ自体は人に被害を与えませんが、大量発生したチャタテムシが食品の中に入ってしまい、あやまって食べてしまうとか、死がいが乾燥して空気中に舞って吸い込む可能性もあります。

体内にはいってしまうとアレルギーの原因にもなってしまいます。

どこにでもいる

ダニなどと一緒でどこにでもいます。

そのためチャタテムシを完全に駆除する事はできません。大量に発生してしまった場合は数を減らす方法を考えます。

好む環境

チャタテムシは蒸し暑く湿度の高い環境が大好きです。夏～初秋にかけて大量発生します。

環境が整えば新築だろうが大量発生してしまいます。

よく発生が確認される場所は和室や押し入れ、本棚など。主食はなんとカビです。

「カビを食べてくれるなんていい虫じゃないか！」と思われるかもしれませんがその反面、チャタテムシを捕食するツメダニが二次的に発生してしまうことがあります。

↓↓チャタテムシについてはアース製薬さんのホームページに、より詳しく写真付きで説明されています。

よくダニと間違えられる？新築にも発生するチャタテムシってどんな虫？｜その他｜害虫なるほど知恵袋

2.実体験

害虫被害　実体験

新築の物件だったのですが、窓ぎわに虫がいると入居者さんから問い合わせがありました。

１階のお部屋だったので外から虫が入ってくるのかなと思い、サッシの調査をしても問題がなかったので殺虫剤を散布し様子を見るようにお願いをしました。

ところが数日後、虫の数が増えていると連絡が・・・

さらには窓ぎわだけではなく部屋中に虫がいると。

これはおかしいぞと思い、害虫駆除屋さんと共に現場へ。この時にチャタテムシだと判明しました。

実際に見に行ったら、窓ぎわに大量のチャタテムシが。。。よーく目を凝らして部屋中を見ると、いたるところに発生していました。しかもフローリングが白かったので余計に目立ちます。

原因や対処法はこの後でご説明しますが、この問題が落ち着くまで数か月はかかりました😣

3.大量発生した原因と対処法

こちらで説明する対処法は、実際に駆除業者さんが行った方法です。

原因

原因は結局特定するまでは至っていませんが、新築の物件だと材料にもともとチャタテムシが潜んでいた可能性もありますし、使っている木材やコンクリートは加工されてから日数が浅く、水分を含んでいるという点で意外とこういった問題が多いのだとか。

それに合わせてちょうど梅雨の時期だったこともあって、チャタテムシが繁殖するのに最高の環境ができあがってしまっていたようです。

新築だからこそ注意が必要です。

新築住宅なのに虫が発生！？原因は〇〇にあった - 住宅診断をテクノロジーするe-LOUPE（イールーペ）

対処法①好む環境をなくす

室内に発生するチャタテムシの好む環境は気温24～29℃、湿度75％～90％といわれています。

その為、室温と湿度を徹底的に管理しましょう。洗濯物の室内干しなんてもってのほかです！

チャタテムシ　駆除方法

対処法②時間をかけて駆除していく

大量発生＝繁殖が進んでいるという事になります。当然、目に見えない卵もあります。そして卵には殺虫剤が効かない為、殺虫剤を散布しただけでは幼虫・成虫の駆除しかできません。

駆除の方法としては「残効性のある（効き目が一定期間残る）」殺虫剤を散布する事です。

少しの期間は我慢が必要ですが、最終的にはいちばん効率のいい殺虫方法です。

散布した場所に一定の期間効きめが残るので、卵が羽化してすぐ殺虫を繰り返しさことができます。

 チャタテムシのが卵を産む暇を与えず駆除していくという事ですね。

4.あとがき

チャタテムシは身近にいる虫ですが、油断すると大量発生の危険性があるという事がわかりましたでしょうか。

ぜひ普段の生活のなかでチャタテムシが好まない環境を作ってもらえればと思います。

ちなみにチャタテムシの駆除剤（残効性有り）で評価が高かった商品がコチラ。

業務用・・・強そうです。

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それでは今日はこの辺で。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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【賃貸管理日記】鳥の巣を撤去したら法律違反？注意したい対処法

こんにちは。はや太郎です。

皆さんお住まいのマンションの敷地内に鳥の巣が出来たらどうします？

毎日チュンチュン鳴き声がうるさかったり、鳥の糞の被害が出たり大変ですよね。「ようし撤去してやろう」と思われるかもしれませんがちょっと待った！！それ法律違反になるかもです。

1.鳥の巣を撤去したら法律違反になる理由

鶏の巣勝手に撤去すると…

鳥獣保護法という法律がありまして、それによると鳥獣保護法の8条では 「鳥獣を捕獲・殺傷したり、鳥類の卵を採取・損傷したりすることを禁止する」とあるのです。

【鳥獣】にはよく街中でみる「カラス」「スズメ」「ハト」「ツバメ」が含まれています。

よって巣があって迷惑していても何の許可も得ずに撤去してしまうと法律違反となってしまうのです。

（鳥獣の捕獲等及び鳥類の卵の採取等の禁止）
第八条　鳥獣及び鳥類の卵は、捕獲等又は採取等（採取又は損傷をいう。以下同じ。）をしてはならない。ただし、次に掲げる場合は、この限りでない。
一　次条第一項の許可を受けてその許可に係る捕獲等又は採取等をするとき。
二　第十一条第一項の規定により狩猟鳥獣の捕獲等をするとき。
三　第十三条第一項の規定により同項に規定する鳥獣又は鳥類の卵の捕獲等又は採取等をするとき。

出典：e-GOV　電子政府の総合窓口

では鳥の巣を見つけた場合どうすればいいのでしょうか。

2.鳥の巣を見つけた場合の対処法

鳥の巣を見つけたらどうする？

2.1.賃貸物件の場合

賃貸物件の場合はまずは物件の管理会社へ連絡を。行政に確認の上、市町村の許可を得た業者さんを手配します。

2.2.戸建てなどの持ち家

まずは各市区町村に問い合わせてみましょう。対処方法を教えてくれますが基本的には業者さんの紹介はしてくれません。（斡旋とみなされる為）

もしくはインターネットでよく見る駆除業者さんへ依頼です。

2.3.卵やヒナがいなければ撤去していい

あくまで法律で禁止されているのは【鳥獣】なので巣は対象外です。巣が空っぽになったことを確認し撤去するという事もあります。その為ヒナが巣立つまで待つというのも一つの手ですね。我慢できるのであればですが。

ただし撤去に伴い菌などの心配もあるので消毒なども必要になってきます。ご自身で作業する場合は、取り扱いに注意してください。

↓↓参考までに撤去方法が記載されているサイトを貼っておきますね。

取扱注意！鳥の巣の正しい撤去方法と概要費用 - イエコマ

3.1.鳥の巣撤去もしてる業者紹介

基本的には害虫・獣駆除業者さんで対応してくれます。

下記のサイトは全国の駆除業者さんを検索できるので楽かと思います。

害鳥駆除業者を比較検索 | EPARKレスキュー

どの業者がいいかどうかの判断は難しいですが、何社か問い合わせをしてみて、最低限下記の3つを確認し納得できたら手配すればいいと思います。

1.料金はいくらか
2.最短の作業はいつになるか
3.どのような作業になるのか

4.こんなところに鳥の巣が

いろんなところで鳥の巣って見かけますよね。木の上や建物の屋根裏など。ちなみに今までの管理物件でも数件やはり巣を作られた問題がありましたので少しだけご紹介します。

4.1.カラスの巣

建物の敷地内にある木に巣を作ってしまっていました。人が通るたびに威嚇する為、大問題に。カラスは巣を守る為、襲ってきます。

すぐに業者さんを手配して巣を撤去してもらいました。被害が出なかったのが幸いでしたね。

カラスは襲ってくるぞ

4.2.ハトの巣

ハトは雨風が当たらない所に巣を作ります。そして以外な所に巣を作る事で有名です。

気付いたらベランダのエアコン室外機の裏に巣を作ってたとか、裏どころかベランダに堂々と巣を作った事も・・・🤣

上記のようにハトは身近な所へ巣を作る可能性がある為対策を取っておくのも良いでしょう。

法人も個人も悩んでいる！ 鳩（ハト）対策を専門家が解説 | 害虫獣駆除サービス | お掃除サービスのダスキン

4.3.スズメの巣

それなりの高さがあるマンションの敷地内からチュンチュン鳴き声が・・・

この時はオーナーさんに相談した結果、場所的にも入居者への被害がないところだったので、巣立つのを待ち、業者を手配し撤去しました。

5.あとがき

いかがだったでしょうか。

鳥の巣が出来たからといって簡単に撤去できない事を理解頂けましたでしょうか。

特にハトは糞害もありますし近付けないように対策をするのが重要ですね。

お金はかかりますが後々の事も考えると、できれば自分で撤去などをするのではなく、プロの専門業者へ依頼したほうがいいと思いますよ。

もう一度業者検索サイト貼っておきますね。

害鳥駆除業者を比較検索 | EPARKレスキュー

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それでは今日はこの辺で。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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